编者按：

　　“商品房预约合同”是很多购房者不明白，也不理解的一个专有名词，其核心要义是：其合同目的在于为订立本约合同即商品房买卖合同而达成合意。需要注意的是，其与商品房买卖合同有着本质区别。

　　前不久，北京银雷律师事务所商事部精品律师张楠，代理的郭晶(女，化名)诉房地产开发商“商品房预约合同纠纷”一案，二审驳回开发商上诉申请，维持原判。这使得张楠名声大噪，但其间，她又经历了怎样的“风吹”与“浪打”?诉案又经历了怎样的起起伏伏呢?

　　自今年3月、7月，本公众号追踪报道此案以来，一直受到许多购房者的关注。今天，让我们再次走进二审，走近张楠……

　　追踪报道：张楠律师二审再胜环京津冀房地产开发商

　　2022年7月，郭晶诉房地产开发商“商品房预约合同纠纷”案一审胜诉后，对方提出了上诉。

　　这是郭晶的代理律师——张楠预料之中的事情，中院二审法官提出调解，也在情理之中。

　　因为一审败诉的房地产开发商，是当地的利税大户。他们听说有多名与其签订了“商品房预约合同”的潜在购房者，都找到了北京银雷律师事务所的张楠律师，便与二审法官沟通，说如果都按一审判的话，可能会影响当地商品房的销售，从而影响到企业经营。言外之意，当地税收也会相应减少。

　　对于许多纠纷案件，法院主持调解，或可满足各方诉求，也不失为一种解决社会矛盾的选择，这已是一种共识。但就具体个案而言，调解又因案而异。

　　风吹——调解未果

　　二审法官把房地产开发商的意思，隐晦地传递给了郭晶。“商品房销售数量减少，自然会影响到当地的税收，当地政府会不会因此给法院施压?”郭晶心里拿不准，她虽然心里清楚，张楠一审打得漂亮，诉由贴切，证据扎实，但也不得不考虑当地经济需要发展的客观事实。

　　郭晶开始担心了：“万一当地政府给法院施压，二审会不会对咱们不利?咱们退一步吧?哪怕少拿回点儿也行。”郭晶跟张楠商量。

　　房地产开发商通过各种关系，向法院施压的可能性是存在的，法官又有一定的自由裁量权，现在，郭晶也有了和解的意愿。委托人的诉求才是最为重要的，张楠在征求郭晶的意愿后，提出了己方愿意退一步的和解诉求。

　　但结果，却出乎包括二审法官在内所有人的预料，对方拒绝和解。“难道他们二审胜诉已经有了把握?”郭晶的心一下子凉到了底。

　　“不用担心!咱们证据扎实，二审要不会维持原判，要不会驳回对方的上诉请求。”张楠虽然这样安慰着郭晶，但其实，她心里也没个底。“扛住，也只有扛住，因为此时已退无可退了!”张楠在给自己鼓劲的同时，也感觉到了不知从哪儿吹来的阵阵凉风……

　　浪打——证据突袭

　　在开庭前一周，张楠多次电话与法官沟通，了解对方是否有新证据提交。但法官回复总是简捷的两个字——没有。

　　庭审时，意外还是发生了，对方当庭提交了新证据——展开了“证据突袭”。

　　这个证据突袭很“吓人”，宛如平静的大海上，瞬间掀起了巨浪。因为新证据是同一基层法院、同一法官、同一天出的判决书，审理的也是同一类案件，诉的还是同一房地产开发商。这五个“同一”，使得“新证据”的证据威力，似乎变得异常强大。更为关键的是，此案与郭晶案的判决截然相反，购房者以败诉告终。

　　郭晶在庭上真得有些坐不住了，两手紧握，焦急的眼神，不时地瞟向张楠，“别慌啊!没事儿。”张楠一边低声安慰着郭晶，一边细看新证据，并当庭发表了简单的质证意见：

　　第一，该证据中的原告代理人，并不清楚认购合同的性质及履约内容，其误认为认购合同系本约合同。这与本案郭晶对认购合同的性质的理解是相反的。

　　第二，该证据中的原告代理人以“欺诈”为由主张解除认购合同，与本案的解除事由不一致，本案要求解除理由是：预约合同一方当事人经催告后拒不履行签订本约的义务。

　　第三，该证据判决驳回原告要求被告返还定金的诉讼请求，是因为原告并未向被告提出签订商品房买卖合同，而直接径行解除认购合同，原告没有履行预约合同签订本约的义务，商品房买卖合同无法签订的责任在原告。而本案与其不同，本案中的郭晶多次以发函或微信方式催告上诉人与其签订商品房买卖合同，郭晶已经履行了预约合同的义务，是上诉人拒不履行相应义务，所以定金应返还无过错的郭晶。

　　听着张楠律师在庭审中的精彩发言，郭晶把身子靠回了椅背上，一颗悬着的心落了地。

　　庭审后，张楠律师向法庭提交了书面的质证意见，并强调：本案与“新证据”的诉讼思路及解除事由主张是不一致的，所以新证据不具有参考意义。☞☞☞推荐阅读：刘洋律师：锁定夫妻共同债务 为委托人追回百万

　　回归——二审胜诉

　　其实，从一审时，开发商就一直在混淆视听，想把“商品房预约合同”以偷换概念的方式转换成“商品房买卖合同”，从而期待郭晶就范。

　　对此，张楠据理力争，她在答辩状中再次明确指出：“双方签订的认购合同系商品房预约合同，双方对此并无争议。预约合同与本约合同是不同的，预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同而达成的协议，其合同目的在于为订立本约合同而达成合意。而本约合同目的在于为双方当事人设立本约合同的权利和义务。故双方之间的《认购合同》作为独立的合同形式，其目的在于通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立商品房买卖合同的义务。作为预约合同的《认购合同》是双方为将来订立《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，故并不是对商品房买卖结果进行直接确认……”

　　说理有据，逻辑清晰。郭晶案二审终以“维持原判”而落槌。

　　茨威格在《昨日的世界》中写道：“每天都有不期而至的可能。”——很像是在描述一场诉讼，不期而至的人与事，不期而至的悲伤与欣喜……

　　“如果不是您，我那十几万的血汗钱，就可能打水漂儿了!打官司还是得找像您这样有经验的律师!谢谢!”前不久，当郭晶接到二审胜诉判决的时候——也像是遇到了那个“不期而至的可能”。50岁的她，笑得像个孩子。

　　编后语：

　　放下郭晶的电话，张楠心里想的却是另一件事，她不确切的知道，开发商是否通过各种渠道给法院施了压，但从判决结果上看，法官是站在了公正的立场上。这使得张楠对未来充满信心，因为还有几位委托人的二审判决没有下来。

　　“始终保持低调而自豪，是那种自豪，促使她从不锋芒毕露。”用这句话来形容张楠律师，一点也不为过。虽然二审以胜诉落槌，可在她的脸上，人们看到的依然是恬淡的微笑，好像那份判决，只不过是平日清晨山间的一缕烟霞。

　　小贴示：

　　本案从一审到二审，经历了大半年的时间，开发商也在不断变换着花招儿。在此，我们对新花招儿做些归纳，希望可以使潜在购房者避免再次踩“雷”。

　　花招一：不退会员费。

　　开发商或与其有关联的销售公司，以入会人员在购房时可获得折扣为诱饵，邀请有购房意向的购房者加入会员，并收取会员费。

　　提醒：谨慎入会，同时注意入会的相关条款中有无明确：商品房买卖合同被解除或确认无效不退会员费的规定。若有，恐有陷阱。

　　花招二：不退服务费。

　　形式与“花招一”类似，只不过把会员费变成了服务费。

　　提醒：相关条款中，若有“不退费”等相关规定，亦需小心。

　　花招三：先刷卡，后看购房合同。

　　要求购房者先刷银行卡打钱，再看购房合同。

　　提醒：对此，消费者需提高警惕，应先看购房合同，确认无误后，再刷卡。

　　(注：本站，将对张楠律师代理的诉环京津冀房地产开发商案给予持续关注。)