编者按:
定金交了,房屋认购合同签了。还能要回定金吗?
在大多数人眼中,这几乎是不可能的。
但在北京银雷律师事务所精品律师张楠手上,其一招破防的代理,却吸引了一众目光。
张楠——一招破防的房产代理
“延迟交房”“负债高企”等热词,说是2021年房地产行业的写照,一点也不过分。与之相对应的,是涉房投诉及诉讼的大幅提高。
据艾普斯发布的《2021中国房地产投诉洞察年度报告》显示,2021年,人民网地方领导留言板,共收到房地产投诉约7.64万起,较2020年增长62.55%。
2022年2月15日至3月15日,短短一个月,中国裁判文书网关于“商品房预售合同纠纷”的文书就超过了600篇。中国庭审公开网相关视频则已过万。
受到资金链紧张等因素影响,房地产开发企业使出浑身解数,化解自身风险,一些购房者屡屡中招。证据少、维权难等,成为许多购房者的梦魇。
郭晶(化名)便是众多中招者中的一位,她抱着试试看的想法,找到北京银雷律师事务所,来之前,她只知道这间律所打房产官司有一手,谁知道,这“一手”竟能破防!真把她惊得够呛!
案情:
郭晶与开发商签了份《认购合同》,交了意向金和定金。回家后,她觉得自己是被忽悠了,想退款。
证据除了“收据”和《认购合同》外,什么也没有。
评论:
搁谁看,这钱都退不了。一是签了《认购合同》,二是交的“定”金,而不是“订”金。
接案:
张楠律师接手郭晶的委托,能做什么?
细致阅读《认购合同》发现瑕疵:《认购合同》中未明确《房屋买卖合同》的签订时间及交款和签合同的履行顺序。
评论:
打官司就是打证据,手中只有“收据”和《认购合同》,确实是难为张楠了!但“受人之托,忠人之事”。张楠凭借多年的诉讼经验和深厚的法律功底,在有限的证据中,还是找到了“一击必中”的基点,为郭晶树起了胜利的信心。
行动:
发《律师函》,催开发商尽快与郭晶签《房屋买卖合同》,否则视同解除《认购合同》,并退回意向金及定金。
一个《律师函》被退回来,再给当地及北京售楼处同时发出第二份《律师函》,对方签收了。
但开发商对此置之不理,还向郭晶发来《催告函》,要求郭晶在规定期限内交纳后续房款。郭晶在张楠指导下,要求先签《房屋买卖合同》再付款,但开发商坚持先付款后签合同。双方僵持不下,未能达成合意。
起诉:
由于双方未能达成合意,张楠律师代郭晶,一纸诉状把开发商诉至当地法院,要求解除《认购合同》,并退还意向金及定金。
代理:
张楠的诉讼逻辑:
一、《认购合同》是合同双方就签署《房屋买卖合同》即本约的邀约,由于《认购合同》未约定具体时间和履约程序,存在瑕疵。
二、据相关法律及司法解释,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
三、本案属于不可归责于当事人双方的事由,故开发商应退还意向金及定金。
评论:
什么是“不可归责于当事人双方的事由”?即双方都有成交的意愿,但由于其他不可协调的原因,导致买卖做不成。本案中,双方不能就先签合同还是先付款达成合意,即属于此一司法解释。
编后语:
虽然法庭的判决尚未下达,但“一份证据,打出了完整的证据链,漂亮!”是来自同行的赞许。
其实,张楠律师的表现,也被很多有房产法律需求的百姓在中国庭审公开网上看到了,纷纷来到北京银雷律师事务所,指名要委托张楠律师代理自己的诉讼。
看来,张楠律师近期会比较忙了。
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