编者按：

定金交了，房屋认购合同签了。还能要回定金吗?

在大多数人眼中，这几乎是不可能的。

但在北京银雷律师事务所精品律师张楠手上，其一招破防的代理，却吸引了一众目光。

张楠——一招破防的房产代理

“延迟交房”“负债高企”等热词，说是2021年房地产行业的写照，一点也不过分。与之相对应的，是涉房投诉及诉讼的大幅提高。

据艾普斯发布的《2021中国房地产投诉洞察年度报告》显示，2021年，人民网地方领导留言板，共收到房地产投诉约7.64万起，较2020年增长62.55%。

2022年2月15日至3月15日，短短一个月，中国裁判文书网关于“商品房预售合同纠纷”的文书就超过了600篇。中国庭审公开网相关视频则已过万。

受到资金链紧张等因素影响，房地产开发企业使出浑身解数，化解自身风险，一些购房者屡屡中招。证据少、维权难等，成为许多购房者的梦魇。

郭晶(化名)便是众多中招者中的一位，她抱着试试看的想法，找到北京银雷律师事务所，来之前，她只知道这间律所打房产官司有一手，谁知道，这“一手”竟能破防!真把她惊得够呛!

案情：

郭晶与开发商签了份《认购合同》，交了意向金和定金。回家后，她觉得自己是被忽悠了，想退款。

证据除了“收据”和《认购合同》外，什么也没有。

评论：

搁谁看，这钱都退不了。一是签了《认购合同》，二是交的“定”金，而不是“订”金。

接案：

张楠律师接手郭晶的委托，能做什么?

细致阅读《认购合同》发现瑕疵：《认购合同》中未明确《房屋买卖合同》的签订时间及交款和签合同的履行顺序。

评论：

打官司就是打证据，手中只有“收据”和《认购合同》，确实是难为张楠了!但“受人之托，忠人之事”。张楠凭借多年的诉讼经验和深厚的法律功底，在有限的证据中，还是找到了“一击必中”的基点，为郭晶树起了胜利的信心。

行动：

发《律师函》，催开发商尽快与郭晶签《房屋买卖合同》，否则视同解除《认购合同》，并退回意向金及定金。

一个《律师函》被退回来，再给当地及北京售楼处同时发出第二份《律师函》，对方签收了。

但开发商对此置之不理，还向郭晶发来《催告函》，要求郭晶在规定期限内交纳后续房款。郭晶在张楠指导下，要求先签《房屋买卖合同》再付款，但开发商坚持先付款后签合同。双方僵持不下，未能达成合意。

起诉：

由于双方未能达成合意，张楠律师代郭晶，一纸诉状把开发商诉至当地法院，要求解除《认购合同》，并退还意向金及定金。

代理：

张楠的诉讼逻辑：

一、《认购合同》是合同双方就签署《房屋买卖合同》即本约的邀约，由于《认购合同》未约定具体时间和履约程序，存在瑕疵。

二、据相关法律及司法解释，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

三、本案属于不可归责于当事人双方的事由，故开发商应退还意向金及定金。

评论：

什么是“不可归责于当事人双方的事由”?即双方都有成交的意愿，但由于其他不可协调的原因，导致买卖做不成。本案中，双方不能就先签合同还是先付款达成合意，即属于此一司法解释。

编后语：

虽然法庭的判决尚未下达，但“一份证据，打出了完整的证据链，漂亮!”是来自同行的赞许。

其实，张楠律师的表现，也被很多有房产法律需求的百姓在中国庭审公开网上看到了，纷纷来到北京银雷律师事务所，指名要委托张楠律师代理自己的诉讼。

看来，张楠律师近期会比较忙了。