导语

土地管理法明令禁止宅基地买卖，城镇居民购买农村宅基地上房屋怎样在纠纷中获胜？

拆迁补偿涉及多方利益，卖房人反悔，优秀律师怎样与拆迁人和卖房人过招？

法院劝说撤诉，银雷律师所王玉萍律师坚持立案有何胜诉依据？

用案件来说法，请看一则银雷律师所拆迁补偿案，主办人是银雷拆迁部王玉萍律师。

理清症结

本案是北京市郊区棚户区改造项目中的一起拆迁纠纷，2019年，当事人张某，在房屋买卖合同纠纷案件中败诉，法院判决买卖契约无效，这意味着买房人张先生占有案涉拆迁房屋已“名不正言不顺”，令张某头疼的是，很可能无法获得补偿安置，这关系到一家人今后如何居住生活。

为此，张某慕名找到银雷律师所，接受委托后，王玉萍律师马上针对该案制定相应的诉讼策略。该案自2019年5月初立案起诉之日起，至2021年年底法院宣判之日止，历时近三年。可谓一波三折。

城镇居民购买农村宅基地上房屋的买卖合同，被法院认定为无效是现阶段司法实践中惯常作法。卖房人因受利益驱使反悔，违反诚信原则，先确认买卖合同无效，进而要求拆迁补偿全部归其所有，此类案件在现实中较为常见。

当事人张某是城镇居民，1995年购买了林某的农村宅基地房屋。2018年该房屋所在地块进行棚户区改造，预计可获得两套住宅楼房和数十万拆迁补偿款。动迁后，卖房人林某要求补偿的一半归其所有，双方协商未果，林某以确认房屋买卖合同无效案由诉到法院，法院判决确认双方于1995年签订的房屋买卖契约无效。拿到判决，张某慌了！第一个回合败诉了，怎么办？如果再拿不到拆迁补偿，一家人将无家可归！ 

张某一脸愁云，本以为可以通过拆迁住上楼房，生活条件从此获得改善，谁料，卖房人林某不讲信义，步步紧逼。

研究对策

在研究了本案的买卖过程、相关证据以及拆迁细则，王玉萍律师帮助当事分析利弊，起草文书，组织证据向法院提起诉讼。本案立案审查阶段颇为曲折，立案庭法官以买卖契约被法院确认无效为由，告知张某，起诉要求是获得安置补偿，肯定会败诉，劝说张某撤诉。银雷所律师王玉萍凭借多年执业经验，结合案件事实及证据，并查阅了法院办理民商事案件相关会议纪要、相关法律、法规、检索相关案例。认为房屋买卖关系与拆迁安置补偿并非同一法律关系，房屋买卖契约无效并不必然导致拆迁安置补偿协议无效，最终王律师说服了立案法官，案件成功立案。

该案在调解阶段，拆迁人及出卖人又使出浑身解数，称张某与开发商所签订的《拆迁安置补偿协议》无效，再三劝说张某撤诉。

因为立案前，银雷所王玉萍律师对本次拆迁涉及的《安置补偿实施细则》进行了充分研究，并对整个拆迁安置过程进行了分析，不仅对拆迁安置补偿合同的主体是否适格进行了反复论证，还对《拆迁安置补偿协议的签订流程》进行了回顾，诸如三榜公布被安置人名单，以及村民代表会议讨论决定谁是最终的被安置人，都一一进行论证，始终坚持诉讼。王玉萍律师的坚持和坚守，最终给了张某决心和信心。诉讼坚持到底，银雷所是正义之师！

本案曲折还在于，当事人诉求拆迁人发放《拆迁安置协议》及《补充协议》，支付当事人拆迁补偿款 80 万元。拆迁人承认应当给付安置房及补偿款，但是要等法院裁决谁是被安置人后才能发放。据此，卖房人林某又提起了确认《拆迁安置补偿合同》无效之诉。

那么，究竟谁是被安置人呢？在张某与林某的房屋买卖合同无效情况下，《拆迁安置补偿合同》到底有效还是无效呢？

取证求法

本案对于张某有利证据是，张某在 1995 年 6 月与林某签订了房屋卖房契约；2015 年 5 月双方又针对拆迁安置补偿利益分配问题签订了《人民调解协议书》；村民委员会三榜公示被安置人结果是，张某是最终的被安置人。

本案胜诉的关键在于，《拆迁安置实施细则》明确规定，因买卖取得的地上物的买受人是本次安置的主体，即被安置对象。并规定了时间节点，即房屋买卖契约早于 1998 年的，享受村民待遇，晚于1998年的按村民待遇的80%享受安置补偿利益。而张某的房屋买卖契约的签订日期在1998年之前，因此张某应享受村民待遇，获得与村村民同等的拆迁安置补偿。据此林某认为张某不应享受村民待遇的观点显得苍白无力。

此案还涉及到如何看待村民代表签名效力问题，在确认《拆迁安置补偿协议》效力之诉当中，林某认为，9名村民代表参会，只有8名代表签名，该会议决议应为无效。因此张某不应被认定为被安置人。

对此，王玉萍律师详细查阅了《村民委员会组织法》相关规定：村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意可以生效。最终法院采纳了王律师的意见。

王律师根据查明的事实、结合相关证据，法律、法规，对拆迁协议主体及签约过程的合法性进行了论证，最终法院认定《拆迁安置补偿协议》有效。不过这只是阶段性的胜利！

当张某持《拆迁安置补偿协议》有效判决准备领取拆迁安置补偿之时，林某又针对《人民调解协议》效力提起了诉讼！

《人民调解协议》效力之诉又经历了一审、二审，其间林某又向当地政府提起信访，当地政府在履职过程中，干预司法，作出不当答复。人民调解委员会又擅自撤销自己参与的调解协议、自认调解协议无效。

在研究人民政府就信访事项的权利边界、人民调解委员会的权利边界情况下，王律师对林某提出的难题一一化解。

一波三折，最终在王玉萍律师据理力争之下，法院终审判决确认《人民调解协议》有效!

在《拆迁安置补偿协议》以及《人民调解协议》均被法院确认为有效情况下，林某最终接受了《人民调解协议》的约定。至此，客户的合法权益得到了充分保障，律师对张某案件的工作也划上了圆满的句号！

结案思考

客户自 2019 年 5月立案到 2021 年 12 月取得拆迁利益。历时近三年，反复开庭，虽然有些曲折，但终究圆满胜诉。对于拆迁纠纷，除了搜集证据、对拆迁政策的解读外，帮助客户建立信心很重要。另外本案在办理过程中得到了银雷律师所雷海军主任关注指导，在三年漫长的拉锯战中得以胜诉，与主任的支持，律师所的正能量是分不开的！这也充分证明，银雷律师所是一个有凝聚力的团队，始终是律师办案强大的后盾！三年时间，案子终有了客户满意结果，张某很感动，王玉萍律师也露出欣慰的笑容。